מחשבון משכנתא
כמה משכנתא באמת תקבל מהבנק?
חישוב מדויק לפי תקנות בנק ישראל — הכנסה, הון עצמי, וסוג הנכס.
הפרטים שלך
החישוב מתעדכן בזמן אמת
רוצה ריבית טובה יותר?
לפי החישוב, אתה תשלם כ-₪1,031,520 ריבית. עם תמהיל מותאם ומו"מ מול 6-7 בנקים — ניצן קלר, יועץ המשכנתאות שלנו, חוסך ללקוחות בממוצע 30,000-120,000 ₪. שיחת ייעוץ חינם.
איך מחושבת זכאות למשכנתא?
הבנקים בישראל פועלים לפי 2 הגבלות מרכזיות מבנק ישראל:
1. יחס החזר להכנסה (PTI) — מקסימום 40%
ההחזר החודשי על המשכנתא + כל החובות האחרים — לא יעלה על 40% מההכנסה הנטו. אם אתה מרוויח 20,000 ₪ נטו ומשלם 1,000 ₪ הלוואה אחרת, ההחזר המקסימלי על משכנתא הוא 7,000 ₪ לחודש.
2. יחס מימון לנכס (LTV)
- דירה ראשונה: עד 75% מימון. אם הדירה עולה 2M, צריך 500K הון עצמי.
- דירה שנייה (משפר דיור): עד 70% מימון. בפועל הבנקים נותנים לעיתים פחות.
- דירה להשקעה: עד 50% מימון. דירה של 2M = הון עצמי של מיליון.
3. ריבית ותקופה
הריבית במחשבון מוגדרת ל-5.0% (ממוצע 2026). בפועל הריבית תלויה בתמהיל שתבחר — קבועה, משתנה, פריים, צמודה למדד. תמהיל חכם יכול לחסוך 30-120K ₪ על חיי ההלוואה.
💡 רוצה לקבל משכנתא בתנאים הכי טובים?
ניצן קלר, יועץ המשכנתאות שלנו, עובד מול 6-7 בנקים במקביל ובונה תמהיל שמתאים לך אישית. חיסכון ממוצע ללקוח: 30,000-120,000 ₪ על פני חיי ההלוואה.
איך בודקים זכאות למשכנתא
בדיקה ראשונית של גובה המשכנתא שהבנק יכול להציע, לפי הכנסה, הון עצמי וסוג הנכס.
- 1
הזינו את ההכנסה הפנויה החודשית
הכנסה נטו אחרי מסים, של שני בני הזוג יחד. החזר המשכנתא לא יעלה על שליש מהסכום הזה.
- 2
הזינו את ההון העצמי
כל הכסף הזמין לרכישה: חיסכון, קופ״ג להשקעה, מתנות מההורים. דירה ראשונה דורשת 25% הון עצמי, משפר דיור 30%, להשקעה 50%.
- 3
בחרו סוג נכס
דירה ראשונה / משפר דיור / השקעה. כל אחד עם שיעור מימון מקסימלי אחר ומשפיע על הסכום שהבנק יציע.
- 4
קבלו את הזכאות המקסימלית
המחשבון מציג את המשכנתא המקסימלית, ההחזר החודשי הצפוי, וערך הדירה שאתם יכולים לקנות. זכרו: זה אומדן — אישור בנקאי סופי דורש פנייה לבנק.
⚠️ טעויות נפוצות
לפני שאתם פועלים על המספר שיצא — שווה לוודא שלא נפלתם באחת מאלה
מתבלבלים בהון עצמי
הון עצמי = 25%+ מערך הנכס לדירה ראשונה. מי שיש לו 200,000 ש״ח — יכול לקנות דירה עד 800,000 ש״ח, לא דירה ב-2 מיליון.
לא לוקחים בחשבון הוצאות נלוות
מס רכישה, עורך דין, תיווך, הובלות — בקלות מגיעים ל-5%-7% נוספים מערך הנכס. צריך לשמור את זה בנפרד מהון העצמי.
מתחייבים לפני שמדברים עם הבנק
אומדן מהמחשבון הוא לא הצעה כתובה. לעולם לא חותמים על דירה לפני אישור משכנתא עקרוני מהבנק.
מתעלמים מתמהיל המשכנתא
משכנתא של 2 מיליון ב-25 שנה יכולה לעלות מ-2.5M ועד 4.5M בריבית — תלוי במסלול. תמהיל נכון חוסך מאות אלפים.